SHH
Blijf ons volgen, hier en op facebook met actuele informatie over huren en de belangen van huurders !

Huurcommissie bestaat 100 jaar

 
In maart 2017 bestond de huurcommissie exact een eeuw. Dit wapenfeit werd in Den Haag gevierd met het symposium ‘Voorkomen is beter dan beslechten’.
 
 
Minister Plasterk krijgt het boek '100 jaar huurcommissie' van huurcommissievoorzitter Anke van Heur Foto: Monique van Zeijl
Op 27 maart 1917, de Eerste Wereldoorlog was in volle gang, zag in Amsterdam de eerste huurcommissie het levenslicht. Op het symposium memoreerde demissionair minister Plasterk van Wonen de benarde omstandigheden die leidden tot de oprichting van de huurcommissie. ‘Het was het jaar van de Oktoberrevolutie en van het Aardappeloproer. Er was een tekort aan alles, en zeker aan goede betaalbare woonruimte. De steden stonden vol met krotten en de huurcommissie moest iets aan deze misstanden doen.’
 
Stabiel baken
Plasterk schetste kort de geschiedenis van een eeuw huurcommissie als typisch Nederlands polderinstituut. Hoewel de tijden zijn veranderd, is de huurcommissie met haar tijd meegegaan. Minder formeel-juridisch en meer oplossingsgericht. Daarin past ook de nieuwe werkwijze waarbij in de toekomst bemiddeling (mediation) zo’n 40 procent van de procedures overbodig moet maken. De minister zei er alle vertrouwen in te hebben dat de huurcommissie een ‘stabiel baken blijft in de woelige zee van de volkshuisvesting.’ Want, zo benadrukte hij: ‘Er blijft altijd behoefte om fatsoenlijk te wonen voor een betaalbare prijs.’
 
Rol huurcommissie moeilijker
Bestuursrechter en ‘conflictdeskundige’ André Verburg liet zijn licht schijnen over de ontwikkelingen in de conflictbeslechting sinds de jaren zeventig. Toen stond het gezag van autoriteiten zoals de huurcommissie nog buiten kijf. Tegenwoordig is gezag niet meer vanzelfsprekend, maar moet worden ‘verdiend’. Dat maakt het werk moeilijker, ook voor de huurcommissie. Het betekent volgens Verburg ‘dat zij niet alleen een juridische puzzel moet oplossen, maar ook aandacht heeft voor de menselijke aspecten in het achterliggende conflict tussen huurder en verhuurder.’
 
Vandaag klacht melden, morgen een belletje
Het gaat er volgens hem het goede te behouden – in het geval van de huurcommissie haar rol als neutrale, deskundige en beslisvaardige’ geschillenbeslechter – en daar nieuwe elementen aan toe te voegen: transparantie, communicatie en verantwoording afleggen. Hij vindt dat de huurcommissie dat heel aardig doet, maar heeft nog wel een wens. ‘Op zich is bij een procedure een doorlooptermijn van vier maanden uitstekend, maar het zou mooi zijn dat iemand die vandaag een klacht meldt, morgen al een belletje krijgt van de huurcommissie.’
Bron; Woonbond maart 2017

Maatschappelijke organisaties willen af van verhuurderheffing

 
Een verzameling van 18 maatschappelijke organisaties luidt de noodklok over de verhuurderheffing. Deze belasting, oplopend tot 2 miljard euro per jaar, zorgt voor veel maatschappelijke problemen. De organisaties willen dat een komend kabinet de heffing afschaft. Sociale verhuurders betalen de heffing over de waarde van hun sociale huurwoningen.
 
 
Huurders bieden de Tweede Kamer een oproep tegen de huurdersbelasting (verhuurderheffing) aan.
Volgens de organisaties bevordert de heffing armoede onder huurders en is zij slecht voor starters, ouderen en mensen met beperkingen op zoek naar een passende huurwoning. Maar de heffing pakt ook nadelig uit voor de werkgelegenheid en voor het klimaat.
 
Grote maatschappelijke problemen
Door de stijgende huurprijzen is de heffing een grote veroorzaker van armoede. De heffing zorgt voor minder nieuwbouw en aanbod van betaalbare huurwoningen terwijl de vraag naar deze woningen juist is gegroeid. De heffing heeft ertoe geleid dat er te weinig is geïnvesteerd in energiebesparing, en zorgt voor grotere werkloosheid in de bouw.
 
Brede maatschappelijke oproep
Onder de oproep staan de Bond Precaire Woonvormen, Federatie Opvang, FNV, FNV senioren, Ieder(in) , the International Union of Tenants, KBO PCOB, Knooppunt Kerken en armoede, LOC, LSVb, LVGO, Milieudefensie, Natuur en Milieufederaties, RIBW Alliantie, de Sociale Alliantie, VACpuntwonen, Vluchtelingenwerk en de Woonbond. 28-02-2017
 

Probleem’ scheefwonen lost zich grotendeels vanzelf op

 
Goedkoop scheefwonen lijkt een probleem dat zich grotendeels vanzelf oplost. Dat blijkt uit een recent onderzoek van bureau RIGO.
 
RIGO heeft onderzoek gedaan naar de dynamiek van huurders van een corporatiewoning. Het gaat daarbij om de samenstelling van het huishouden, de ontwikkeling van het inkomen van de huurders en hoe snel ze verhuizen. Voor het onderzoek zijn CBS-cijfers gebruikt van 700.000 adressen in de regio’s Rijnmond en Haaglanden, en stadsregio Amsterdam.
 
35 procent vertrekt binnen 5 jaar
Een van de opmerkelijkste uitkomsten van het onderzoek is dat ‘goedkoop scheefwonen’ (te hoog inkomen in verhouding tot de huur) zich voor een deel vanzelf oplost. Na vijf jaar is 35 procent van de scheefwoners vertrokken, en van de rest heeft een derde een inkomen gekregen dat past bij een sociale huurwoning (< € 35.739,-).
 
Dynamiek van huurders
Minder verrassend zijn de cijfers over de dynamiek van huurders: bij jongere huurders neemt de grootte van het huishouden toe (kinderen krijgen), net als het inkomen, waardoor ze vaker verhuizen. Bij ouderen wordt het huishouden kleiner (kinderen uit huis) en neemt ook vaak het inkomen af, waardoor deze groep langer in een corporatiewoning blijft wonen.
 
Huishoudenssamenstelling belangrijker dan inkomen
De beslissing om te gaan verhuizen hangt volgens de onderzoekers niet zozeer af van het stijgende inkomen als wel van de samenstelling van het huishouden. Daarom wordt er het meest verhuisd door huurders van kleine woningen, terwijl grotere woningen gemiddeld langer worden bewoond . Bron Woonbond 17-02-2017

De huur in de sociale sector rijst de pan uit, Woonbond pleit daarom voor afschaffing van de verhuurdersheffing.

Met de verkiezingen in het vooruitzicht is het tijd om de balans op te maken van het huurbeleid van de afgelopen jaren en om na te denken over noodzakelijke stappen voor een volgend kabinet. Huurders in de sociale sector zijn de afgelopen jaren keihard getroffen. De wachttijden zijn gegroeid, er is nauwelijks gebouwd en de sociale huurprijzen zijn geëxplodeerd. Het is hoog tijd voor huurverlaging,

Voor het aantreden van het kabinet-Rutte II stegen de huren in de sociale huursector hoogstens mee met de inflatie. VVD-minister Blok maakte daar rigoureus een einde aan door het mogelijk te maken de huren ver boven inflatie te verhogen. Tussen 2010 en 2015 steeg de gemiddelde huur met 28,8 procent. Daarvan is ongeveer 10 procent inflatie. Huren zijn dus ruim 18 procent harder gestegen dan de overige prijzen. Een gigantisch verschil. De oorzaak ligt vooral in het feit dat vanaf 2013 de huren fors boven de inflatie konden stijgen.

Verhuurderheffing

De sociale huursector is ooit opgericht om kwalitatief goede, betaalbare woningen te realiseren. De hedendaagse realiteit is anders. Niets is zo snel duurder geworden als een sociale huurwoning. Wie er nog van uitgaat dat huren goedkoper is dan kopen, komt bedrogen uit. Kopers zijn gemiddeld veel goedkoper uit dan huurders. Huurders die geen recht op huurtoeslag hebben, betalen nu al 20 procent meer dan kopers, blijkt uit publicaties van minister Blok zelf.

De vraag is waarom de prijs van het ‘product huren’ harder moet stijgen dan de inflatie. Het antwoord op deze vraag is: de verhuurderheffing, een belasting op sociale huurwoningen. Verhuurders betalen deze belasting, maar hebben bij invoering met minister Blok afgesproken dat ze deze kunnen doorberekenen door hogere huurverhogingen. Op deze manier vloeit jaarlijks 1,7 miljard huurdersgeld de staatskas in.

Direct en indirect is dit geld opgebracht door huurders. Door de hogere huren, maar ook door verminderde onderhoudsuitgaven en investeringen. Zittende huurders worden hierdoor geconfronteerd met achterstallig onderhoud en woningzoekenden met enorme wachtlijsten. Door de verhuurderheffing en het kabinetsbeleid is het aantal sociale huurwoningen in rap tempo afgenomen, waardoor heel veel woningzoekenden letterlijk in de kou staan.

Scheefwonen

Verhuurders hebben grif gebruikgemaakt van de mogelijkheid om hogere huren te vragen. Tot voor kort werd het zogenaamde scheefwonen vooral gekoppeld aan huurders met een hoog inkomen en een lage huur. Door middel van forse huurverhogingen zijn deze huurders uit de sector gejaagd. Honderdduizenden huishoudens met een bescheiden middeninkomen zijn de afgelopen jaren echter ten onrechte als scheefwoner bestempeld, met bijbehorende enorme huurverhogingen tot gevolg. Velen van hen hebben juist vaak moeite om de huur op te brengen. Ook de lagere inkomens hebben een forse huurverhoging gehad.

Sinds kort heeft het scheefwonen vooral betrekking op huurders met een laag inkomen, waarbij de huurprijs inmiddels veel te hoog is. Het aantal huurtoeslagontvangers met een veel te hoge huur is opgelopen naar meer dan een half miljoen huishoudens. Voor hen zouden de huren fors omlaag moeten om de armoede aan te pakken.

Maar ook voor andere huurders is het noodzakelijk dat we de komende jaren denken in termen van huurverlaging in plaats van huurverhoging. Huren is te duur geworden, ook in de zogenaamde sociale sector. Zeker gezien de daling van het netto besteedbaar inkomen van huurders. Huurders waren in 2015 gemiddeld 39 procent van hun besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten, blijkt uit cijfers van het CBS. De verkiezingen staan voor de deur. Huurders zijn straks ook weer kiezers, en komen weer wat meer in beeld bij politici. Dat is de hoogste tijd. Na jaren van extreme huurstijgingen moeten politici ervoor gaan zorgen dat de huren eindelijk eens dalen. Nederland is het enige land ter wereld dat een belasting kent voor het aanbieden van sociale huurwoningen. Schaf deze heffing af, zodat er financiële ruimte komt voor huurverlaging en huren weer betaalbaar wordt. Een mooie taak voor een nieuw kabinet.

De auteur is directeur van de Woonbond  20-02-2017

Kwart van ouderen kan geen seniorenwoning vinden

Door de invoering van de nieuwe toewijzingsregels voor woningcorporaties begin dit jaar is het tekort aan seniorenwoningen opgelopen. Een kwart van de ouderen zou geen gepaste woning kunnen vinden.
 
Dit meldt het onderzoeksjournalistieke programma De Monitor .
 
Het programma analyseerde samen met onderzoeksbureau Companen de gevolgen van het tekort aan seniorenwoningen in de sociale huursector. Ouderen moeten hierdoor te lang in hun niet of nauwelijks aangepaste woning blijven, wat zorgt voor onveilige situaties.
 
Sinds januari is het zogenaamde ‘passend toewijzen’ van kracht. Volgens deze regel moeten huishoudens met een laag inkomen verplicht in goedkope woningen worden geplaatst. Op die manier wil de overheid voorkomen dat zij veel huurtoeslag moet betalen aan mensen met een laag inkomen en hoge huur.
 
Onder de groep mensen met een laag inkomen bevinden zich veel senioren. Deze kunnen zich nu alleen inschrijven op goedkopere huurwoningen tot 586 euro per maand. Daarvan komen er jaarlijks 11.000 vrij, terwijl er 15.000 tot 20.000 van deze woningen nodig zouden zijn.  
 
Versoepeling
 
Minister Blok (Wonen) is volgens De Monitor niet van plan om de huurregels te versoepelen. Volgens hem zit het probleem bij de woningcorporaties, die meer betaalde huurwoningen moeten bouwen.
 
 
 
 
De corporaties zeggen niet de financiele ruimte te hebben om op grote schaal de huren te verlagen en op korte termijn voldoende seniorenwoningen te bouwen om het tekort op te lossen. nu.nl 11-12-2016