SHH
Blijf ons volgen, hier en op facebook met actuele informatie over huren en de belangen van huurders !

De huur in de sociale sector rijst de pan uit, Woonbond pleit daarom voor afschaffing van de verhuurdersheffing.

Met de verkiezingen in het vooruitzicht is het tijd om de balans op te maken van het huurbeleid van de afgelopen jaren en om na te denken over noodzakelijke stappen voor een volgend kabinet. Huurders in de sociale sector zijn de afgelopen jaren keihard getroffen. De wachttijden zijn gegroeid, er is nauwelijks gebouwd en de sociale huurprijzen zijn geëxplodeerd. Het is hoog tijd voor huurverlaging,

Voor het aantreden van het kabinet-Rutte II stegen de huren in de sociale huursector hoogstens mee met de inflatie. VVD-minister Blok maakte daar rigoureus een einde aan door het mogelijk te maken de huren ver boven inflatie te verhogen. Tussen 2010 en 2015 steeg de gemiddelde huur met 28,8 procent. Daarvan is ongeveer 10 procent inflatie. Huren zijn dus ruim 18 procent harder gestegen dan de overige prijzen. Een gigantisch verschil. De oorzaak ligt vooral in het feit dat vanaf 2013 de huren fors boven de inflatie konden stijgen.

Verhuurderheffing

De sociale huursector is ooit opgericht om kwalitatief goede, betaalbare woningen te realiseren. De hedendaagse realiteit is anders. Niets is zo snel duurder geworden als een sociale huurwoning. Wie er nog van uitgaat dat huren goedkoper is dan kopen, komt bedrogen uit. Kopers zijn gemiddeld veel goedkoper uit dan huurders. Huurders die geen recht op huurtoeslag hebben, betalen nu al 20 procent meer dan kopers, blijkt uit publicaties van minister Blok zelf.

De vraag is waarom de prijs van het ‘product huren’ harder moet stijgen dan de inflatie. Het antwoord op deze vraag is: de verhuurderheffing, een belasting op sociale huurwoningen. Verhuurders betalen deze belasting, maar hebben bij invoering met minister Blok afgesproken dat ze deze kunnen doorberekenen door hogere huurverhogingen. Op deze manier vloeit jaarlijks 1,7 miljard huurdersgeld de staatskas in.

Direct en indirect is dit geld opgebracht door huurders. Door de hogere huren, maar ook door verminderde onderhoudsuitgaven en investeringen. Zittende huurders worden hierdoor geconfronteerd met achterstallig onderhoud en woningzoekenden met enorme wachtlijsten. Door de verhuurderheffing en het kabinetsbeleid is het aantal sociale huurwoningen in rap tempo afgenomen, waardoor heel veel woningzoekenden letterlijk in de kou staan.

Scheefwonen

Verhuurders hebben grif gebruikgemaakt van de mogelijkheid om hogere huren te vragen. Tot voor kort werd het zogenaamde scheefwonen vooral gekoppeld aan huurders met een hoog inkomen en een lage huur. Door middel van forse huurverhogingen zijn deze huurders uit de sector gejaagd. Honderdduizenden huishoudens met een bescheiden middeninkomen zijn de afgelopen jaren echter ten onrechte als scheefwoner bestempeld, met bijbehorende enorme huurverhogingen tot gevolg. Velen van hen hebben juist vaak moeite om de huur op te brengen. Ook de lagere inkomens hebben een forse huurverhoging gehad.

Sinds kort heeft het scheefwonen vooral betrekking op huurders met een laag inkomen, waarbij de huurprijs inmiddels veel te hoog is. Het aantal huurtoeslagontvangers met een veel te hoge huur is opgelopen naar meer dan een half miljoen huishoudens. Voor hen zouden de huren fors omlaag moeten om de armoede aan te pakken.

Maar ook voor andere huurders is het noodzakelijk dat we de komende jaren denken in termen van huurverlaging in plaats van huurverhoging. Huren is te duur geworden, ook in de zogenaamde sociale sector. Zeker gezien de daling van het netto besteedbaar inkomen van huurders. Huurders waren in 2015 gemiddeld 39 procent van hun besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten, blijkt uit cijfers van het CBS. De verkiezingen staan voor de deur. Huurders zijn straks ook weer kiezers, en komen weer wat meer in beeld bij politici. Dat is de hoogste tijd. Na jaren van extreme huurstijgingen moeten politici ervoor gaan zorgen dat de huren eindelijk eens dalen. Nederland is het enige land ter wereld dat een belasting kent voor het aanbieden van sociale huurwoningen. Schaf deze heffing af, zodat er financiële ruimte komt voor huurverlaging en huren weer betaalbaar wordt. Een mooie taak voor een nieuw kabinet.

De auteur is directeur van de Woonbond  20-02-2017

Kwart van ouderen kan geen seniorenwoning vinden

Door de invoering van de nieuwe toewijzingsregels voor woningcorporaties begin dit jaar is het tekort aan seniorenwoningen opgelopen. Een kwart van de ouderen zou geen gepaste woning kunnen vinden.
 
Dit meldt het onderzoeksjournalistieke programma De Monitor .
 
Het programma analyseerde samen met onderzoeksbureau Companen de gevolgen van het tekort aan seniorenwoningen in de sociale huursector. Ouderen moeten hierdoor te lang in hun niet of nauwelijks aangepaste woning blijven, wat zorgt voor onveilige situaties.
 
Sinds januari is het zogenaamde ‘passend toewijzen’ van kracht. Volgens deze regel moeten huishoudens met een laag inkomen verplicht in goedkope woningen worden geplaatst. Op die manier wil de overheid voorkomen dat zij veel huurtoeslag moet betalen aan mensen met een laag inkomen en hoge huur.
 
Onder de groep mensen met een laag inkomen bevinden zich veel senioren. Deze kunnen zich nu alleen inschrijven op goedkopere huurwoningen tot 586 euro per maand. Daarvan komen er jaarlijks 11.000 vrij, terwijl er 15.000 tot 20.000 van deze woningen nodig zouden zijn.  
 
Versoepeling
 
Minister Blok (Wonen) is volgens De Monitor niet van plan om de huurregels te versoepelen. Volgens hem zit het probleem bij de woningcorporaties, die meer betaalde huurwoningen moeten bouwen.
 
 
 
 
De corporaties zeggen niet de financiele ruimte te hebben om op grote schaal de huren te verlagen en op korte termijn voldoende seniorenwoningen te bouwen om het tekort op te lossen. nu.nl 11-12-2016
 
 
 
 
Het Woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) waarmee voor sociale huurwoningen de maximale huurprijs wordt vastgesteld, verandert per 1 oktober. Onder bepaalde voorwaarden mogen voor kleinere nieuwbouwappartementen en energiezuinige investeringen extra punten worden toegekend. De woningen zijn daardoor gemakkelijker boven de sociale huurgrens (710 euro) te verhuren. Minister Blok (Wonen) wil zo het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector stimuleren. Daar is veel vraag naar.
 
Nieuwbouw huizen
De wijziging van het puntensysteem stimuleert verder de ombouw van leegstaand vastgoed naar vrije sector-huurwoningen. Woningen die na ombouw of renovatie zeer energiezuinig zijn, krijgen extra punten. De maatregel geldt voor woningen die in de jaren 2015 tot en met 2019 zijn of worden opgeleverd.
 
Woningen die niet tot nieuwbouwniveau zijn gerenoveerd, maar waarvoor wel minimaal € 10.000 is geïnvesteerd in renovatie, krijgen tot 5 jaar na de renovatie extra punten.
 
Amsterdam en Utrecht
In de regio’s Amsterdam en Utrecht is de vraag naar huurwoningen in de vrije sector het grootst. Kleine appartementen en studio’s krijgen niet altijd genoeg punten om ze in de vrije sector te kunnen verhuren. Daarom wordt voor de regio’s Amsterdam en Utrecht de puntentoekenning verruimd voor woningen tot 40 m2 die in de jaren 2018 tot en met 2022 worden opgeleverd.
 
Deze maatregelen gelden alleen voor zelfstandige huurwoningen (eengezinswoningen, appartementen). Met het aangepaste puntensysteem hebben investeerders vooraf de zekerheid dat zij de te bouwen of te renoveren  huurwoning blijvend in het vrije segment kunnen verhuren. De gemeente kan bij de gronduitgifte of in private overeenkomsten afspraken maken over de maximale huurprijs. Rijksoverheid 30-09-2016
 

Huren stijgen nog steeds te hard

De huurstijging in 2016 is de laagste in vijf jaar, laat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)  weten. Dat komt door de lage inflatie en door het Sociaal Huurakkoord waarin de Woonbond en Aedes een lagere huurstijging afspraken.
 
 
Toch ligt de gemiddelde huurstijging (1,9%)  volgens het CBS (externe link) ook dit jaar opnieuw ver boven de inflatie (0,6%). De huren zijn de afgelopen jaren voor veel huurders veel te hoog geworden.
 
Half miljoen huurders woont te duur
‘Voor veel huurders is de huur door de enorme stijging in de voorgaande jaren al onbetaalbaar geworden,’ stelt Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘Een half miljoen hurende huishoudens kan de huur eigenlijk niet opbrengen. Voor hen moet de huur omlaag.’
 
Commerciële verhuurders
Commerciële aanbieders van sociale huurwoningen hebben de huren harder laten stijgen dan corporaties. Minister Blok heeft ervoor gekozen de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord over matiging van de huurstijging niet voor commerciële verhuurders te laten gelden. Komend jaar kunnen commerciële aanbieders de huren zo’n 2% meer laten stijgen dan corporaties. ‘Commerciële aanbieders hebben van minister Blok ruim baan gekregen om de huren te verhogen. Daar zullen ze grif gebruik van maken. Terwijl huurders hier al veel meer huur betalen voor minder kwaliteit. Dat gat wordt alleen maar groter.’
 
Instemmingsrecht bij verkoop door corporaties
Omdat sociale huurders bij particuliere verhuurders een veel hogere huurverhoging kunnen krijgen, wil de Woonbond dat huurders instemmingsrecht krijgen bij de verkoop van huurwoningen door corporaties aan commerciële partijen. Paping: ‘Huurders hebben er nu niets over te zeggen als het dak boven hun hoofd wordt verkocht, maar mogen wel jaarlijks hogere huurstijgingen betalen. Dat deugt niet.’De Woonbond 08-09-2016
 
 
 
De Belastingdienst mag inkomensgegevens van huurders van sociale huurwoningen niet doorgeven aan verhuurders, heeft de Raad van State vandaag bepaald. Een opvallende uitspraak, omdat woningcorporaties sinds 2013 hun inkomensafhankelijke huurverhogingen baseren op de gegevens. De Woonbond gaat huurders helpen de verhogingen terug te draaien.
 
De zaak was aangespannen door een huurder, die zich tegen het delen van zijn gegevens verzette bij de staatssecretaris van Financiën, omdat het zijn privacy zou schenden. Volgens de staatssecretaris was verzet niet mogelijk, omdat de Belastingdienst sinds 2013 wettelijk verplicht is om inkomensgegevens te verstrekken aan verhuurders van sociale huurwoningen om scheefwonen tegen te gaan.
 
De Afdeling bestuursrechtspraak stelt nu dat dat niet mag. Het moet 'uitdrukkelijk en duidelijk' in de wet staan als de Belastingdienst een verplichting heeft om inkomensgegevens te verstrekken aan verhuurders van sociale huurwoningen, en dat is nu niet het geval. Gegevens van individuele belastingplichtigen vallen onder de geheimhoudingsplicht, en mogen niet gedeeld worden. Er ligt wel een wetsvoorstel (pdf) om dit te veranderen.
 
'Huurverhoging terugdraaien'
De Woonbond onderzoekt of het huurders kan helpen om de huurverhogingen waarvoor de gegevens zijn gebruikt, terug te vorderen. Het gaat om honderdduizenden huishoudens: 355.000 in 2013, 417.000 in 2014 en 328.000 in 2015.
 
 
"Dit jaar kan de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorgaan aangezien de juridische grondslag ontbreekt", zegt Woonbonddirecteur Ronald Paping. "De vraag rijst wat dit betekent voor huurders die de afgelopen drie jaar op basis van onrechtmatig verstrekte gegevens een extra hoge huurverhoging hebben gekregen."
 
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Sinds 2013 vragen verhuurders van sociale huurwoningen inkomensgegevens van hun huurders op bij de Belastingdienst om scheefwonen tegen te gaan. Bij scheefwonen blijven mensen in sociale huurwoningen wonen, terwijl ze in de tussentijd meer zijn gaan verdienen en daarmee eigenlijk niet meer in aanmerking komen voor de woning.
 
Woningcorporaties mogen de huren van deze scheefwoners verhogen op basis van de inkomensgegevens die ze van de Belastingdienst krijgen. Dat moet huurders stimuleren om uit de (goedkope) huurwoning te gaan en door te stromen naar een koopwoning of huis in de vrije sector. Eind vorig jaar bleek dat 547.000 huurders te veel verdienen om in een gesubsidieerde huurwoning te mogen wonen. De aanpak van minister Blok van Wonen om dit tegen te gaan, werkt volgens driekwart van de woningcorporaties niet.
 
Blok beraadt zich
Minister Blok laat in een kamerbrief weten dat hij zich beraadt over de gevolgen van de uitspraak op het delen van gegevens door de Belastingdienst en de inkomensafhankelijke huurverhoging van 1 juli 2016. Mocht het wetsvoorstel dat hij heeft ingediend door beide Kamers aanvaard worden, dan zouden in elk geval voor huurcontracten die per 1 juli ingaan, inkomensverklaringen kunnen worden verstrekt, laat hij weten. 
RTL 03-02-2016