SHH
Blijf ons volgen, hier en op facebook met actuele informatie over huren en de belangen van huurders !

Huurstijging in sociale sector aan banden

De komende drie jaar mogen de huren in de sociale huursector gemiddeld met niet meer dan de inflatie worden verhoogd. Dat betekent voor veel huurders dat hun huurstijging lager zal zijn dan de laatste jaren. Sommige huren worden zelfs bevroren of verlaagd.

Dat is de uitkomst van maandenlange onderhandelingen tussen de woningcorporaties – vertegenwoordigd in koepel Aedes – en de Woonbond. Die partijen maken vandaag bekend dat zij het eens zijn geworden over een sociaal huurakkoord. De leden van Aedes en de Woonbond moeten binnenkort nog stemmen over dit akkoord.

Als het aan de corporaties en de Woonbond ligt, mogen de huren vanaf juli volgend jaar met niet meer dan de inflatie stijgen. Inflatie is de gemiddelde stijging van consumentenprijzen en lag vorig jaar op 1,4 procent. De afgelopen jaren mocht de huurstijging nog 1 procent bóven inflatie liggen. Dat procent gaat er nu af, wat huurders zo’n 80 euro per jaar kan schelen.

,,Veel huurders hebben het al moeilijk genoeg om de eindjes aan elkaar te knopen”, zegt Aedes-voorzitter Marnix Norder. ,,Daarom nemen we onze verantwoordelijkheid en matigen we de huurprijzen nog verder.”

 

Huurverlaging


In het akkoord wordt ook opgenomen dat de huur niet wordt verhoogd bij huurders die veel betalen in vergelijking met hun inkomen. Verder kunnen mensen die met hun huur boven de sociale huurgrens van 710 euro zitten en minder zijn gaan verdienen, rekenen op huurverlaging.

,,Er zijn nog steeds te veel huurders die maandelijks moeite hebben de huur te betalen”, zegt Woonbond-directeur Paulus Jansen. ,,De trend moet worden gekeerd dat de huren harder stijgen dan de inflatie. Dat doen we door de huurstijgingen te beperken en in te zetten op het verlagen van woonlasten bij verduurzaming van huurwoningen én door de huurprijzen voor sommige huurders met een laag inkomen te bevriezen of te verlagen.”

Energierekening
Als het aan het kabinet ligt, worden de komende jaren miljoenen huurwoningen in Nederland verduurzaamd. Bij die grootschalige renovaties moet de gemiddelde reële besparing op de energierekening hoger zijn dan de stijging in huur of servicekosten na renovatie. Die afspraak hebben Aedes en de Woonbond ook gemaakt.

De verwachting is dat huurders er bij verduurzaming op die manier op vooruit gaan, doordat de woonlasten dalen. ,,Maar er is natuurlijk ook geld nodig om huizen bij te bouwen en sneller te verduurzamen”, zegt Aedes-voorzitter Norder. ,,We doen een beroep op het kabinet om die investeringen mogelijk te maken.”

De woningcorporaties klagen al langere tijd dat zij vanwege toenemende belastingen weinig financiële ruimte hebben. Daarom is het des te opmerkelijker dat er nu een sociaal huurakkoord ligt. In september liepen de onderhandelingen tussen Aedes en de Woonbond nog vast. Na ingrijpen van minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken gingen de partijen weer om tafel.

Lokaal maatwerk
Ook is afgesproken dat er ‘enige ruimte blijft om lokaal te variëren’. Zo mogen corporaties, huurdersorganisaties en een gemeente straks afspreken om de huur met maximaal 1 procent extra te verhogen, als dat nodig is om in de regio nieuwe huizen te bouwen en de corporatie te weinig geld heeft om dat te kunnen betalen.

Wanneer een nieuwe huurder in een huis komt, kunnen corporaties de huur opnieuw vaststellen. Eerder dit jaar was de Woonbond daar nog tegen, maar vanwege de andere afspraken gaat de bond hier nu toch in mee.

Minister Ollongren is blij met de afspraken. Nadat de leden van Aedes en de Woonbond ermee instemmen, is het huurakkoord officieel. ,,Het is voor huurders goed nieuws dat er nu afspraken komen die aandacht hebben voor de betaalbaarheid”, zegt een woordvoerder van de minister. ,,Ook is het goed dat huurders profiteren van de lagere energierekening die het gevolg is van het energiezuinig maken van huurwoningen.Woonbond 18-12-18

Minister: corporatie kan probleemwijk te lijf

 

Het is „ontzettend belangrijk” dat achterstandswijken niet louter worden bevolkt door kwetsbare mensen. Maar woningcorporaties hebben allerhande mogelijkheden om daar iets aan te doen, vindt verantwoordelijk minister Kajsa Ollongren.

De minister van Wonen is niet geschrokken van de bevindingen van Aedes, de koepel van woningcorporaties, dat de leefbaarheid in achterstandswijken achteruit holt. Boosdoener is de sterke instroom van mensen met een (zeer) laag inkomen of bijstandsuitkering en mensen met lichamelijke of geestelijke gezondheidsproblemen. Deze groepen kunnen niet altijd goed voor zichzelf zorgen en kunnen daardoor ook niet naar hun buren omkijken.

Ollongren wijst erop dat het met de helft van de veertig belangrijkste probleemwijken al „een stuk beter” gaat. Corporaties kunnen ook andere buurten helpen door huizen daar minder vaak toe te wijzen aan kwetsbare mensen, er huurwoningen te verkopen of duurdere huizen te bouwen.

De vicepremier gaat niet zover om te zeggen dat corporaties zelf verzuimen de problemen aan te pakken. Maar „ik zie echt voorbeelden van corporaties die daar heel goed mee aan de slag zijn gegaan, en die ook de mogelijkheden benutten.” Ze vindt „dat we heel goed moeten kijken” naar de wens van corporaties om kwetsbare mensen meer te mogen spreiden, maar „dat die mogelijkheden er al zijn.”

Minder optimistisch
Aedes-voorzitter Marnix Norder toonde zich minder optimistisch. „De tweedeling neemt toe, mensen met allerlei persoonlijke problemen blijven achter in wijken waar gezinnen vertrekken. Het cement van de wijk verdwijnt, meer kwetsbare huurders komen ervoor in de plaats.”

De bevindingen van de onderzoekers vragen volgens Norder om maatregelen van het kabinet en de gemeenten: „Kabinet, geef woningcorporaties meer ruimte om kwetsbare mensen verspreid over wijken te huisvesten. En gemeenten, zorg voor goede begeleiding.”

Rol voor de woningcorporaties
De onderzoekers zien ook een rol weggelegd voor de woningcorporaties zelf. Die kunnen bijvoorbeeld huismeesters en buurtconciërges aanstellen.

Van 10 procent van alle woonwijken in Nederland is minimaal twee derde sociale huur. Er wonen 1,5 miljoen mensen. De Telegraaf 08-11-2018

 

Woningbouwcorporaties overtreden Privacywet met inkomensverklaring

 

Woningbouwcorporaties dwingen mensen die op zoek zijn naar een huurwoning een inkomensverklaring aan te leveren terwijl dat nog helemaal niet mag. Zij handelen daarmee in strijd met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), de nieuwe privacywet. Dat stellen de Woonbond en ICT-jurist Mathieu Paapst in Kassa.

Woningbouwcorporaties vragen al ten onrechte bij inschrijving om een inkomensverklaring. En zeker 39 woningbouwverenigingen dwingen via zoeksites als Woonnet Haaglanden, Klik voor Wonen en Ons Huiz woningzoekenden een inkomensverklaring te uploaden voordat op een woning gereageerd kan worden. Veel te vroeg want de inkomensverklaring is pas nodig bij toewijzing van een woning omdat corporaties dan een wettelijke inkomenstoets moeten doen. Volgens de AVG mag je als bedrijf of instantie pas om persoonsgegevens vragen op het moment dat die echt nodig zijn.

Serieus veiligheidsrisico
De Autoriteit Persoonsgegevens meldt Kassa: “Woningcorporaties die al bij inschrijving vragen om officiële stukken moeten goed kunnen uitleggen waarom zij al bij inschrijving vragen om deze inkomensgegevens. Als zij dit niet kunnen uitleggen, bijvoorbeeld omdat de inkomensgegevens ook heel goed pas bij de daadwerkelijke toewijzing van een woning verstrekt kunnen worden of omdat niet voor alle huurders een inkomenseis geldt, dan is het niet toegestaan in dat stadium deze gegevens op te vragen aan de hand van inkomensverklaringen.”

Jurist Mathieu Paapst van ICTRecht wijst ook op een serieus veiligheidsrisico “Alle informatie kan online in de verkeerde handen vallen”. Hij doelt daarmee op de gegevens op de inkomensverklaring: naam, BSN-nummer en inkomen zijn interessant voor criminelen die identiteitsfraude willen plegen. Paapst raadt daarom de corporaties aan hun beleid te veranderen.

Persoonsgegevens lange tijd in database
Tussen het moment van inschrijving of de eerste reactie en het toewijzen van een woning kan jaren zitten, waarmee de persoonsgegevens lange tijd nutteloos in een database staan. Dat blijkt ook uit gegevens van zoeksite Woonnet Haaglanden. Meer dan de helft van de mensen die vorig jaar een woning kregen toegewezen, was al langer dan twee jaar aan het reageren op woningen. Vorig jaar telde de site 130.000 ingeschreven woningzoekenden waarvan 73.000 actief reagerende. In totaal werden er een kleine 10.000 woningen toegewezen bij Woonnet Haaglanden in 2017.

'Service naar woningzoekenden'
Diverse woningcorporaties die al bij inschrijving of voor de eerste reactie een inkomensverklaring willen hebben, geven aan dit te doen als service naar de woningzoekenden. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat ze op een te dure woning reageren die ze dus uiteindelijk niet krijgen of zodat al snel duidelijk is dat alle documenten op orde zijn. Volgens de Autoriteit Persoonsgegevens is dat geen sterk argument, want een inkomensindicatie is daarvoor al voldoende.

Er zijn ook woningcorporaties die het wel goed doen. Woningbouwvereniging Domijn is juist vanwege de AVG gestopt met het vragen om een inkomensverklaring bij inschrijving. En drie zoeksites hebben hun voorgenomen plannen teruggedraaid vanwege privacyredenen, nadat de Woonbond ze daarop had aangesproken. Kassa 01-12-18

Tevredenheid huurders over woningcorporaties stagneert

 

Het oordeel van huurders over de dienstverlening van hun woningcorporatie is voor het eerst in vijf jaar gestagneerd. Het oordeel van huurders over kwaliteit van hun woning daalde zelfs licht, van 7 naar 6,9. Dit blijkt uit de Aedes benchmark 2018.

klanttevredenheid

Het oordeel van huurders is een van de vijf onderdelen van de Aedes benchmark, die de prestaties van woningcorporaties met elkaar vergelijkt. Aan de benchmark, die inmiddels vijf jaar bestaat, doet 90 procent van de corporaties mee.

Belangrijk instrument
De benchmark is voor huurdersorganisaties een belangrijk instrument om te zien hoe hun corporatie presteert. De andere vier onderdelen naast huurdersoordeel zijn: bedrijfslasten, duurzaamheid, onderhoud & verbetering en beschikbaarheid & betaalbaarheid.

Meer ontevredenheid over kwaliteit
Het huurdersoordeel over de dienstverlening bleef gelijk ten opzichte van vorig jaar. Opvallend is dat huurders van kleine corporaties tevredener zijn over de dienstverlening dan die van grote(re). Het gemiddelde oordeel ligt nog wel ruim boven de 7. Dat ligt anders met het huurdersoordeel over de kwaliteit van de woning. Dat rapportcijfer daalde van 7 naar 6,9.

Meer achterstallig onderhoud
De oorzaak van deze daling is de groeiende groep huurders (32 procent) die ontevreden is (rapportcijfer 6 of minder) over de kwaliteit. Het aandeel huurders dat vindt dat er sprake is van achterstallig onderhoud nam toe van 35 naar 37 procent. Volgens Aedes ‘laten deze resultaten zien hoe belangrijk het is om de mening van de huurder mee te nemen in de beslissing waar onderhoudswerkzaamheden en woningverbeteringen worden gepland’.

Beschikbaarheid & betaalbaarheid
Het aantal sociale huurwoningen daalde, zowel in de categorie met een huur tot de (hoge) aftoppingsgrens (€ 635,05) als in de categorie erboven (met huur tot € 710,68). In de eerste categorie daalde het aantal met 17.000 woningen en in de tweede met 55.000 woningen. Volgens Aedes gaat het om een eenmalige overheveling van woningen uit de sociale voorraad naar de duurdere voorraad. Deze woningen kunnen in de toekomst worden geliberaliseerd en daarmee worden onttrokken aan de sociale voorraad. De Woonbond is tegen verkoop van deze woningen.
De huren stegen gemiddeld met 0,9 procent.

Bedrijfslasten omhoog
De totale bedrijfslasten stegen het afgelopen jaar met € 35,- naar € 1.699,- per woning. Dit komt door de gestegen belastingen: de verhuurderheffing en onroerendezaakbelasting. Deze stijging was groter dan de daling van de kosten die corporaties zelf kunnen beïnvloeden. Die daalden de afgelopen vijf jaar met 25 procent, terwijl de belastingen met 75 procent omhoog gingen.

Gestaag energiezuiniger
Corporatiewoningen worden gestaag energiezuiniger. De zogeheten Energie-Index (EI) daalde van 1,73 naar 1,65. Gaat de EI de komende jaren in hetzelfde tempo omlaag, dan wordt in 2021 1,4 bereikt. Dit sluit aan op de ambitie van gemiddeld energielabel B in 2021, die Aedes heeft vastgesteld in haar Woonagenda.

Meer geld naar onderhoud
De kosten voor onderhoud & verbetering stegen met 16 procent naar € 2.495,- per woning. Dit komt vooral door de toename aan investeringen in woningverbetering in combinatie met meer planmatig onderhoud. Desondanks daalde de (gemiddelde) tevredenheid van huurders over de kwaliteit van hun woning.Woonbond 29-11-2018

Verhuiskans sociale huurder blijft achter

Slechts een derde van de huurders die binnen de sociale sector wil verhuizen slaagt daar daadwerkelijk in. Dat blijkt uit een overheidsrapport over ontwikkelingen op de woningmarkt.

De ‘Staat van de Woningmarkt’. Zo heet het lijvige rapport dat het ministerie van BZK jaarlijks laat maken over ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt. Het rapport gaat dit jaar vooral over bouwproductie, maar ook slaagkansen van huurders die willen verhuizen komen aan bod.

246 duizend woningen te weinig
Het huidige woningtekort (koop en huur samen) bedraagt op dit moment 246 duizend woningen, zo meldt het rapport. Daarbij zijn grote regionale verschillen. In Friesland valt het tekort wel mee, in en rond Amsterdam en Utrecht is het tekort alarmerend. Kijkend naar bouwplannen die er nu liggen verwachten de rapportschrijvers dat het tekort in 2030 is teruggelopen naar 221 duizend woningen.

Beperkte slaagkans
Slechts 33% van de sociale huurders die wil verhuizen naar een andere sociale huurwoning slaagt daar daadwerkelijk in. Wie de middelen heeft om naar geliberaliseerde huur of koop over te stappen slaagt veel vaker: in respectievelijk 48% en 50% van de gevallen lukt verhuizen dan wél. Dit is de afgelopen jaren uit elkaar gegroeid, meldt het rapport. De slaagkans voor verhuizing naar koop en dure huur nam duidelijk toe, terwijl de slaagkans binnen de sociale sector gelijk bleef.

Lage bouwproductie
Een van de redenen voor de lage slaagkans: de bouwproductie van betaalbare huurwoningen blijft achter. Voor de bouwsector als geheel was 2014 een historisch dieptepunt in aantallen opgeleverde woningen, voor woningcorporaties was dat 2015. Het overheidsbeleid (verhuurdersheffing, inkomensgrens sociale huur) werkt belemmerend op de nieuwbouw door corporaties.

Van huurdersmarkt naar kopersmarkt
Het rapport signaleert verder dat de woningmarkt een markt voor kopers is geworden. Ooit had de overheid een sturende rol in de bouwproductie van (huur)woningen. Maar vanaf de jaren 90 kreeg de koopsector een dominante positie. Wel wordt een steeds groter deel van de aangeboden koopwoningen tegenwoordig opgekocht door particuliere verhuurders, die de woningen ‘terugbrengen’ op de huurmarkt, tegen veel hogere huurprijzen dan in de sociale sector gebruikelijk is.

Dringend betaalbare huurwoningen nodig
De Woonbond vindt het van groot belang dat er de komende jaren vooral betaalbare huurwoningen bij komen, en dat de slaagkans voor huurders die binnen de sociale sector willen verhuizen fors gaat groeien. Woningzoekenden met minder financiële middelen, die vaak al jaren op een wachtlijst staan, moeten ook weer fatsoenlijk en betaalbaar kunnen wonen. Woonbond 28-11-2018